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看这条就全明白了!银行的房贷利率和你有何关系

编辑/2019-10-23/ 分类:百科知识/阅读:
“自 2019年 10月 8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率 (LPR)为定价基准加点形成。” 10月 8号此条政策一出,房贷利率 ...

“自 2019年 10月 8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率 (LPR)为定价基准加点形成。” 10月 8号此条政策一出,房贷利率正式“换锚”,从原来的“以基准利率为基础进行浮动”变为“以 LPR为基础进行加点”。那么此条政策和我们老百姓有何关系呢,新旧房贷利率有何变化,各城市是否呈现出显著的分化特征,市场化利率改革又会对楼市产生怎样的影响呢?在这里 财经秘书 就为您好好说道说道。

房贷利率的前世今生

房贷利率是由中国人民银行统一规定的,各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。中国的房贷利率不是一直不变的,而是经常变动的。 1998年房地产支柱地位确立之后, 7月,利率一次性从 10.35%到了 8%,并继续降低。 2008年,金融危机,政府重拾房地产的支柱作用,接连降息。 9月至年底,连续四次降息,从 7.47%降至 5.94%,甚至房价贷款利率普遍打 7折。 2010年开始稍有提高,但不大,基本稳定, 2013年开始,认房又认贷,进入一个小低谷。认房又认贷就是以前有过房贷或买过房,再次买房就算二套。

北京二套房认定标准 2010年7月15日出台,将严格按"认房又认贷"原则界定二套房。专家认为将加重市场观望情绪。 2012年 6月 7日,央行向各商业银行下发特急文件,要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的 0.7倍。商业银行将执行新利率:贷款期限在一年以上的,贷款利率于每年 1月 1日调整一次,在借款期限内,如未遇基准利率调整,则贷款利率不作调整。 2014年底,去库存,买房也发展实体经济,自 6.5%降至 2016年 2月的 4.165%, 7折利率也重现江湖。到 2016年,短期内再次翻倍。 2017年开始,限购、限售、基准利率提高从 4.165%提高至 4.9%,且遍上浮 10%以上,再次普遍停涨。

2017年3月,北京 16银行已取消首套房贷利率 9折的优惠,首套房贷利率调至 9.5折。 2019年 8月,全国多城房贷利率上浮 20%。

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说完了房贷利率的前世,我们来说说今生。中国银行 9月 20日公布的数据,最新 LPR为: 1年期 LPR为 4.20%, 5年期以上 LPR为 4.85%。考虑到购房者按揭贷款年限一般为 20~30年,故目前大家默认房贷基准利率为 4.85%,较此前的 4.9%基准利率下降 0.05%。虽然基准利率看似是稍微下调了,但新政后的 LPR最终的确定是由市场上 18家有代表性的银行贷款利率报价组成,再由指定发布人对报价进行计算。而且 LPR每个月的 20号都会更新一次,所以简单地比较新政前后的房贷利率高低是不科学的,新政后的房贷利率取决于 LPR以及各自利率加点的高低。

新旧房贷利率政策对比

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1、参照物不同:房贷利率“换锚”了,不在参照基准利率,而是参照 LPR。 2、利率下限不同:利率下限就是 LPR,从此再无打折利率。 3、贷款执行利率调整方式、频率不同:以往已经发放的房贷例行根据基准利率,可能几年调整一次,新发放的贷款,利息以后可能每年都要调整一次。各种情况利率变化:说到房贷,其实分很多种,所以利率变化也要分情况说。

住宅类型

贷款利率

公积金贷款

暂不调整,用公积金贷款不会多花利息钱。

商业用房购 (40年产权公寓、公建 )

贷款利率按不得低于 LPR加 60个基点执行

商品房首套房

贷款利率不得低于 LPR

商品房二套房

贷款利率不得低于 LPR+60个基点

值得特别注意的是, 2019年 10月 8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行,不受本次调整影响。

对于我国房贷利率结构会有何影响?

1、房地产信贷依旧趋紧,房贷利率小幅上行 8月恰逢央行发布对房贷利率形成机制进行调整,市场曾一度预期利率中枢将逐步下移,不过从近几个月来房贷利率市场变化来看,自 6月止跌反弹以来一直保持着小幅上行趋势,根据测算的 24个典型城市的房贷利率,首套房为 5.53%,二套房为 5.84%,与 8月相比依然保持着稳步上行的趋势。可见目前国内房地产信贷依旧趋紧。

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2、 10月房贷利率稳中有增沪首套房下调 20个基点与之前 95折持平目前已有一些城市率先披露了 LPR加点数据,统计了 24个典型城市的基本情况,数据显示, 10月房贷利率整体保持稳中有增态势,首套房和二套房利率分别小幅上行了 1个和 3个基点,保持在 5.54%和 5.87%。多数城市的首套房和二套房利率均保持着小幅微增的态势,涨跌幅在 5个基点以内。

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一线城市首套房房贷利率均值较 9月下行了 5.4个基点,主要源于上海突破了“下限”,下调了基点。事实上,上海在市场化利率定价前,一度是全国首套房利率偏低的城市, 95折基准利率的购房利好在全国范围内也属少有,此次的 LPR“减点”算是一个过渡期,当前利率测算下来也和基准利率的 95折差不多,比较贴合目前上海的市场情况。而二套房利率均值来看,保持稳中有增,和 9月相比,上行了 3.6个基点。上海、深圳均上行了 6个基点,可见政府对投资性需求的遏制还是较为严厉的。

二线城市整体维稳,首套和二套的房贷利率均值和 9月相比分别小幅上行了 2.1和 3.3个基点。部分城市的表现较为突出:苏州 10月首套房贷利率较 9月下调 7.5个基点,二套房贷则上行了 7.8个基点,基本符合鼓励刚性自住需求,打击投资炒房的政策预期;宁波首套房、二套房利率和 9月相比均上行了 26个基点,主要源于前期市场过热,政府力图通过提升利率来抑制部分购房需求;此外,天津、武汉的 10月二套房利率较 9月均上行了 6个基点以上,可见地方政府对“房住不炒”贯彻的决心依旧坚决。

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